Действующим законодательством установлены следующие способы управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и собрания по выбору или изменению способа управления, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (ч.2 ст. 45 ЖК РФ).

  Инициатором проведения внеочередного собрания может быть только собственник помещения в МКД. Причем,  это может быть как собственник квартиры, так и нежилого помещения.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по общему правилу проводится путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

 Но если такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Следовательно, проводить общее собрание в заочной форме можно только в случае, если попытка собрать всех собственников на очное собрание не удалась. При этом не запрещено, если очное собрание не состоялось из-за неявки собственников проводить новое собрание опять в очной форме. Несколько раз после несостоявшегося очного собрания можно по той же повестке дня проводить заочные собрания. Но каждое собрание должно быть правильно объявлено и заканчиваться итоговым протоколом. То есть, результаты голосования, собранные на одном собрании не могут быть приплюсованы к следующему, даже проводимому по той же повестке дня.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч.3 ст.45 ЖК РФ).

 Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Из сказанного следует, что если в общем собрании участвуют собственники, имеющие менее 50 % голосов, то собрание не правомочно и его решения не подлежат исполнению.

    Следует обратить внимание, что подсчет кворума производится не по количеству собственников, а по количеству голосов. То есть, численно количество собственников может быть менее 50 % (допустим, 47 из 100), но они обладают правом собственности более чем на 50 % жилых и нежилых помещений МКД (собственник магазина большой площади, собственник нескольких квартир в МКД). Кворум в этом случае будет соблюден. Но чаще пропорция обратная - чтобы набрать 50 % голосов требуется больше чем 50 % собственников. 

О проведении собрания как в очной, так и в заочной форме инициатор извещает не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч.4 ст. 45 ЖК РФ).

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме(ч.4 ст. 45 ЖК РФ).

   Учитывая, что рассматриваемое собрание только готовится к проведению способы оповещения «иной способ направления этого сообщения в письменной форме» и «размещение в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме» могут применяться, если ранее проведенными собраниями указанные способы оповещения установлены, как приемлемые для собственников помещений данного дома при проведении собраний в будущем. 

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

 Заявленная инициатором собрания повестка дня данного собрания не может быть изменена (ч.2 ст. 46 ЖК РФ).

 Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч.2 ст. 46 ЖК РФ).

Решения очного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ).  

          По процедуре заочное голосование представляет собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

         Решение собственника обязательно должно быть изложено письменно (ч.1 ст. 47. ч. 5 ст. 48  ЖК РФ).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч.2 ст. 47 ЖК РФ).

Решение собственника может быть изложено в свободной форме, но обязательно должно содержать следующую информацию:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".(ч.3 ст. 47 ЖК РФ).

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме (ч.1 ст. 48 ЖК РФ).

  Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя, действующего на основании закона (законный представитель) или доверенности(ч.1,2 ст. 48 ЖК РФ).

Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариальн о(ч.2 ст. 48 ЖК РФ).

   Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме(ч.1 ст. 46 ЖК РФ).

    Если минимальный кворум собрания составляет 50 % голосов + 1 голос от общего числа голосов МКД, то минимальное количество голосов, необходимое для принятия решения собрания, половина от участвующих в собрании, то есть 25% + 1 голос от общего числа голосов МКД.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч.6 ст. 48 ЖК РФ).

  Обязанность проинформировать собственников МКД об итогах собрания (какие решения приняты и каким количеством голосов) лежит на инициаторе собрания (ч.3 ст. 46 ЖК РФ).

   Обязанность по избранию решением общего собрания  лица, уполномоченного известить ранее действовавшую управляющую компанию о принятом решении по расторжению договора управления МКД, действующим законодательством не установлена. Теоретически это вправе сделать любой собственник. Однако, если в повестку дня общего собрания будет включен пункт согласно, которому конкретное лицо или лица уполномочены направить (вручить) копию протокола(аналогия с ч.1 ст. 45 ЖК РФ по годовому собранию), то спорных ситуаций при смене управляющей компании будет меньше.

Срок извещения об итогах собрания — не позднее 10 дней с момента принятия решений (ч.3 ст. 46 ЖК РФ).

 Моментом принятия решения будет дата проведения общего собрания в очной форме и дата   окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

 Сообщение об итогах собрания доводится до сведения собственников помещений в данном доме путем его размещения в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.3 ст. 46 ЖК РФ).

          Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч.4 ст. 46 ЖК РФ).

Управляющая организация обязана уведомить о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами Государственную жилищную инспекцию РХ (ст. 12 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в порядке установленном ЖК РФ, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч.5 ст. 46 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если

    - он не принимал участие в этом собрании,

    - или голосовал против принятия такого решения,

    - таким решением нарушены его права и законные интересы.(ч.6 ст. 46 ЖК РФ). 

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч.6 ст. 46 ЖК РФ).

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.(ч.6 ст. 46 ЖК РФ).

Полностью ознакомиться с документом и приложениями к нему Вы можете, скачав этот файл.